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湖南法治報(bào)訊（通訊員 曹天宇 徐敦錕）隨著生活水平不斷提高，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)要求越來(lái)越高，物業(yè)公司服務(wù)未到位，業(yè)主能否以此為由拒交物業(yè)費(fèi)？業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司能否停水停電？

基本案情：

2021年5月，田某、周某、石某在某商業(yè)步行街租賃門(mén)面，并通過(guò)該商業(yè)步行街業(yè)主委員會(huì)自愿與某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。過(guò)程中，因物業(yè)公司存在“公共照明未完全開(kāi)啟孔燈，空調(diào)調(diào)控溫度不足，電梯長(zhǎng)時(shí)間維修”等服務(wù)不到位不及時(shí)的情況，三人以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，共計(jì)30696.72元。物業(yè)公司多次派人發(fā)出書(shū)面通知要求三人交納物業(yè)費(fèi)，并對(duì)三人承包門(mén)面采取斷電等手段進(jìn)行催交，進(jìn)一步激化了矛盾糾紛，形成惡性循環(huán)。在多次交談無(wú)果后，物業(yè)公司將三人訴至龍山法院。

法院判決：

法院審理后認(rèn)為，該物業(yè)公司與該商業(yè)步行街業(yè)主委員會(huì)自愿簽訂的《物業(yè)服務(wù)管理合同》真實(shí)有效，三人作為該商業(yè)步行街業(yè)主，該合同對(duì)其亦具有約束效力，在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該依據(jù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)。

被告以物業(yè)公司提供的服務(wù)存在瑕疵為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。法院認(rèn)為，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)由多項(xiàng)內(nèi)容組成，是一個(gè)持續(xù)性的動(dòng)態(tài)過(guò)程，服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主，具有公共性和長(zhǎng)期性的特征，不應(yīng)根據(jù)某一段時(shí)期的服務(wù)情況或單個(gè)、局部問(wèn)題來(lái)否認(rèn)物業(yè)公司所有服務(wù)，應(yīng)根據(jù)所有業(yè)主的整體服務(wù)情況、持續(xù)狀態(tài)、全體業(yè)主的利益予以確認(rèn)。但物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同過(guò)程中，確實(shí)存在不到位的情況，對(duì)三人經(jīng)營(yíng)造成不便；在催繳物業(yè)費(fèi)的過(guò)程中，采取停電的方式催收物業(yè)費(fèi)用，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。

綜上，法院判決物業(yè)公司對(duì)物業(yè)費(fèi)收取費(fèi)用予以酌減30%，三人于十日內(nèi)向物業(yè)公司及時(shí)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

法官說(shuō)法：

物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，業(yè)主及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是應(yīng)盡義務(wù)，更是維護(hù)社區(qū)正常運(yùn)作和提升生活質(zhì)量的重要手段。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有責(zé)任按照合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，若其未履行職責(zé)，業(yè)主可以通過(guò)合法途徑，如協(xié)商、調(diào)解、投訴或法律訴訟等方式來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。

物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。本案中，物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵，但業(yè)主也不能以此為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，物業(yè)公司后續(xù)采取斷電催收的手段，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

法官提醒：物業(yè)服務(wù)既是事關(guān)群眾幸福感的“生活小事”，也是關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定的“民生大事”。物業(yè)公司與業(yè)主之間是互相依存的關(guān)系，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行交費(fèi)義務(wù)，通過(guò)合法途徑維護(hù)自身權(quán)益；物業(yè)公司是全體業(yè)主的“生活管家”，應(yīng)當(dāng)按約提供相應(yīng)服務(wù)，及有效修正與改進(jìn)業(yè)主反映的問(wèn)題，努力提升自身物業(yè)服務(wù)水平，避免“管家”變“冤家”。

法條鏈接：

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條 經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

作者：曹天宇 徐敦錕

責(zé)編：李穎

一審：曾金春

二審：伏志勇

三審：萬(wàn)朝暉

來(lái)源：湖南法治報(bào)